年底突然再出重拳房价真的要跌？

淘金

11月28日晚上，上海、天津两市在没有任何预兆的情况下突出重拳，在信贷和土地市场等方面，继续收紧调控措施。



上海出台了房贷新政，规定：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

天津的调控措施有：对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。同时，天津还提出要加强土地供应的计划管理，对住宅需求较大的区域适度加大土地供应量；为防止土地价格异常波动，对市场预期较高的地块可采取设定土地价格合理上限等方式，引导开发企业理性竞价。

对于上海、天津再次深夜出台调控措施，业界都表示突然。其实，以上海、天津为代表的调控的“第三波”风暴迟早会到来。原因在于，这一次调控，无论是调控的目的、针对性以及决心，都和以前的历次调控有很大的不同，但是，市场似乎对此认识不足。



在“9.30”调控风暴出台之后，我多次在文章中提醒：本次调控针对的对是针对投资投机需求，打击的也是投资投机需求。
从2014年9月30日中央政府打响救市的第一枪，到今年9月30日，各个城市连夜相继出台严厉的调控举措，这绝非各个城市的“自选”动作。选择在国庆黄金周，住房交易最引人关注的时间窗口，也绝不简单意味着房地产宽松周期的结束。

研究中国公共政策的人都很清楚，选择这个时机，而且大多选择在深夜出台政策，其在向市场释放强烈的信号，如果对这样的信号都视而不见，装聋作哑，恐怕要付出比较大的代价。而且，从市场的疯狂而言，这是中国房地产市场化以来市场最为不理性，最为疯狂的一次。

在7月份政治局会议提出“抑制资产价格”后市场置若罔闻，对任何政策和信号都表现出了极度的蔑视。最终导致管理层痛下决心治理泡沫，避免对中国经济造成系统性风险。10月28日，中央政治局会议罕见讨论经济问题，再次提“抑制资产价格”，并且直接将“抑制资产价格”列为下一步货币政策的主要目标之一，这一系列信号都意味着本轮房地产调控的力度超过想象。

但是，尽管市场在降温，按照国家统计局的最新数据，从调控之后的市场表现看，交易量的降温是明显的，价格上也出现了松动。70个大中城市房价统计数据，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。但是，房价上涨的预期仍然没有逆转。


“第三波”调控风暴一定有更高层的授意
年底各大论坛，专家们就房地产市场发表各种高见，很多人似乎仍然认为，这次调控和会以前的历次调控一样，最终无疾而终，大城市的房价总体仍然看涨，甚至有人说：“北京的房价有13亿人口撑着，永远不会降”。这种观点，其实代表了很多市场人士的担心和看法。毕竟从过去的历史看，房地产调控从来都是失败的。

笔者认为，年底发出的“第三波”调控风暴，正是对这种预期的纠偏和打击。其实，早在上海之前，武汉、南京、西安、深圳等地已经开始了新一轮的调控。11月14日，这四个城市出台了加强版的调控措施：
武汉提出本市户籍家庭在主城区首套房商业房贷最低首付为30%，二套房为普通商品房的首付比例为50%；二套房非普通商品房的最低首付比例为70%；禁止购买第三套住房。
11月15日，深圳调整住房公积金贷款比例公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%，拥有1套住房的首付不低于70%；
南京从宣传调控政策、加快新盘上市、加强资格审查、强化市场监管四项措施严格落实调控新政，力促南京房地产市场健康发展。

我个人认为，“第三波”调控风暴和“9.30”风暴一样，绝不是地方上的自选动作，一定有更高层的授意。其实上海的力度并不大，首套房首付比例不过提高了5%，从以前的“认房不认贷”到“认房又认贷”，对购房者的影响并不大。但其政策信号，以及希望达到的杀伤力不容置疑。很显然，通过年底新一轮的调控，彻底逆转市场的预期，实现房价的稳步回落，市场回归理性是管理层希望看到的。我个人预计，12月召开的中央经济工作会议，在房地产调控问题上会有更为明确的口径，调控不会放松。千万不要用过去的眼光来看待本次调控。尽管办法还是老办法，但这次换了老中医。

特别是，这次房地产面临的宏观环境也和过去不同：过去人民币升值的情况下，即使货币超发，但由于人民币升值带来的人民币资产价格的收益，海内外的资本都追逐大城市的房地产，现在人民币总体趋势仍然是贬值，这意味着资金在失去了人民币升值收益的情况下，以人民币计价的房子失去了安全性。在房价处在高位，市场仍然在“动物精神”鼓舞下充满永远上涨幻觉的情况下，人民币的贬值很可能成为冰山倒下的最后一片雪花。