北京房价领跌全国？跳出政策周期你才能真正看懂房价走势

淘金

70个大中城市5月份房价数据发布，最吸引眼球的报道是：北京新房价格环比4月持平，但二手房价格指数环比下跌0.9%，跌幅位列70个城市的首位。
北京二手房第一次领跌全国，我想不起来上一次出现这种情况是什么时候。


似乎为了证明“3.17”以来的调控政策见效，国家统计局在对这份数据进行解读时，刻意选择了三个角度来为楼市“降温”：
其一，15个热点城市新房“涨幅”比4月份全部回落，其中 9个城市新房价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内；
其二、70个大中城市中一线城市新房和二手房价格同比涨幅均连续8个月回落；二线城市新房和二手房价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落；
其三，70个城市中新房价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个；涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。二手房价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。
即使不看这个数据，房地产市场降温已经是不争的事实。当然，这个数据只是作证了这个趋势而已。
我在前面的文章中谈过如何使用“70个大中城市房价”数据的问题。我知道很多人都会对北京环比下跌“0.9%”嗤之以鼻，我也一样。因为在之前讲过，70个大中城市房价数据是中国房价数据中最假的数据，基本没有任何可信度。
北京二手房环比就跌了0.9%？任何一个人，只要到北京的中介公司跑一天，基本就可以判定这个数据没有太大的意义，因为从目前来看，二手房普遍跌幅应该在5%以上，个别区域如远郊区县要大一点。但它的意义在哪里呢，是一个“跌”字，我之前也强调过，尽管70个大中城市的房价就具体数据而言没有太大的意义，但是，这个数据是可以反应房价的趋势的。
也就是说，从前五个月70个大中城市房价的数据，基本可以得出房地产市场已经降温的结论，一二线以及我多次强调非常危险的环北京一带的房地产市场的确已经“变天”。


“变天”的根本原因在于政策，特别是“3.17”以来祭出的各种前所未有的严厉政策:限价政策锁定了价格，限售政策锁定了交易，而限贷政策锁定了流动性。
在36个城市已经实行各种长短不等的限售政策，大多数城市的买房者申请不到贷款的情况下，这个市场无论如何坚强，短期的调整都是必然的，而且政策蔓延到哪里，哪里都会降温。这就是我过去一直强调“政策有效”的原因。
观察中国的房地产调控，每一次调控其实都见效，对市场的影响都很大，之所以让外界感觉到“调控无用”，根子是没有坚持。
如果从中国房地产的政策周期看，每次政策的周期是两年左右，从刺激当地产到打压房地产，大体不会超过两年。
在这两年的政策周期中，不密切关注房地产的人是不会看到市场的这种短期变化的，因而一直认为政策没有任何作用，这是一种误判。
就现在房地产的情况而言，政策无疑在起作用，在政策的作用下，市场博弈双方的力量明显改变，这是符合政策逻辑的。
对于本轮调控，从“3.17”开始，我从来不担心政策不管用，我是担心政策太管用，太见效，在导致房价快速调整的情况下，政策坚持的时间会很短。政策希望市场能够冷静，能够降温，但是，如此庞大的市场，要把握调控的度很难，更不可能做到随心所欲。
所以我们看到的情况就是，政策如何温和，市场不但不会降温，而且会加速上涨；政策如果严苛，整个市场又会死掉，这是管理层又不愿意看到的。我不知道这种赌气式的调控如何收场，我只知道越是严苛的政策，越不可能坚持，一旦房价真的下降，最着急的仍然是政府。


对于购房者和公众而言，一定要跳出政策的周期来看房价的走势。开发商也是，要逆政策周期制定市场策略。比如，明年年初的某个时点，应该是拿地最好的时点。普通民众，最容易陷入政策的周期跳不出来。比如，最近三四线城市房价的疯涨，使得很多资金，很多开发商开始把资金和项目向三四线转移。我个人一直强调，这是很危险的。
中国的三四线城市，大体分两种情况：
一是经济基础不错，而且又处在大的城市群或者都市圈的大循环中，这些城市房价相对于核心城市较低，与核心城市的购房行为之间有某种互补，所谓溢出效应主要指这些城市；
另一类则纯粹因为价格相对偏低，但住房的存量很大，经济基础也一般，未来不会出现大量的人口流入的城市。
对于这些城市，我过去一再强调，这些城市房地产价格没有泡沫，但数量泡沫很大。如果购买自住，无疑可以，但如果用于投资，这种选择非常危险。
但今年我们似乎刻意想让三四线城市的房地产市场升温。但在这些城市住房存量已经严重过剩的情况下，投资者涌入，开发商加大拿地的步伐，意味着未来住房过剩的情况会更为严重。
从5月份的数据看，在一二线城市降温的情况下，三四线城市却极为火爆，5月份环比上涨前三名的城市居然是蚌埠、北海和湛江。如果我对沈阳、长春、哈尔滨、大连、西安等城市房价上涨仍然认可，但目前出现的“鸡犬升天”的状况的确值得政策、开发商和购房者警惕。
我希望这个游戏的每一个参与者都明白，一二线降温，三四线疯涨只是短期的政策周期导致。对于房地产长期的走势，必须跳出政策周期判断。
中国房价长期的趋势仍然服从于供求规律和城市稀缺的原则。
必须记住：未来的人口只会往大城市走，而不会跑到小县城去，好的城市，高品质的城市在中国属于稀缺资源。中国从各个方面去评估，好城市实在太少。能列入全球城市的不过北上广深再加上杭州五个城市而已，能列入国际城市的不超过10个，其他的中心城市和区域大城市都在10个左右。这些城市无论就资源，还是未来的发展而言都是三四线一些小城市无法比拟的。
这也意味着城市分化的趋势会越来越明显。
千万不要把自己的财富投向没有希望的一些三四线城市。即使在我所言的上述大城市中，由于住房品质的差距，未来好房子的很会稀缺。稀缺是理解房价最根本的逻辑，也是理解房地产周期的关键。


短期而言，我相信北京、上海、深圳等热点城市的房价仍然会调整，只要政策坚持，但一旦政策周期逆转，最具财富保值功能的仍然是这些城市的房子，而不是现在火爆的那些不知名的城市。
本文图片源自网络
我最近在潜心研究经济周期问题，在时光飞逝中苦苦觅求中国经济的周期性规律和房地产的价格逻辑。

我隐隐觉得，目前希望房价调整虽然符合民意，但真不见得是最好的选择，也不见得会让老百姓得到好处，更不见得能够降低杠杆。

越研究，越发现房价的复杂和迷人。

我现在根本不敢回答房价是不是太高了这个问题，我希望通过闭关研究，能从先贤的智慧中汲取灵感，参透中国房价的逻辑和规律。

很难，但我会努力。

另：点评黄奇帆的文章仍然在修改，涉及房地产的方方面面，希望尽可能做到不情绪，平和。