全球房地产泡沫开始雪崩

淘金

今年五月，随着加拿大最大的非银行房贷供应商HomeCapital Group在四五月之交的时间内股价暴跌，当时本人就说加拿大房价即将面临崩溃。原因在于，任何一个市场，最先反应流动性状况的就是股市，Home Capital Group和其它房贷供应商股价的下跌，看起来是因为业绩、资金不足等原因，本质是这个行业的流动性开始出现了问题，进而先行在股价上反应了出来。反过来说，如果房地产市场的流动性充沛，这些房贷供应商的流动性就不会出现问题，业绩、资金当然也不会有问题，那些外在的变化（主要是股价）也就不会发生。所以，它们股价的暴跌，核心是这个行业的内在流动性开始出现问题，虽然还是冰山一角。后来得到信息是更不乐观，主要银行基本都拒绝为外国人提供买房贷款，说明银行基于各种原因（流动性、风险因素等），已经对房地产行业采取收缩的态度。

这些金融现象出现之后，自然就是真实的交易市场逐渐出现问题。7月份，多伦多房地产的基准价格，虽然比去年同比上涨18%，较6月份则下跌了4.6%，跌至77.3万加元（约合61.3万美元）。根据彭博的计算，这是自2000年有所记录开始的最大月跌幅，将城市地区的房价重新带回到了三月的水平。比价格下跌还让人担心的是，由于买卖双方无法有效的就成交价格达成一致而造成成交量暴跌40%，最终导致市场瘫痪。太多新房子涌入市场挂牌销售，到处可见“For Sale”的标志，但是消费者的购买力大大下降，在飞涨的房价下已经再也支付不起。

7月多伦多的平均房价按年率增长5％至746,218加元，这一价格已经是连续3个月下滑，相对于4月房价高点则下跌约17.5万加元，折19%。


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多伦多平均房价走势图。“日均房价每日跌几千块，2天不卖房，一个月白干，一个月不卖房，一年全白干。”这是如今流传在多伦多华人圈中的一句话。

一些多头会认为这是正常的调整，那就以加拿大和美国的房价对比一下：



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加拿大的人均收入水平不如美国，当经济全球化逆转的效应不断显现的时候，它的房价有什么理由远高于美国？同样的情形也包括澳大利亚英国新西兰的城市

多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本等地的房价，之所以走到今天，首先受到中国经济高速发展所带来的大宗商品需求而推动。第二，可能才是更重要的，中国的富人资本（当然也包括贪腐资本）外流之后，很大部分聚焦于这些城市，让这些城市的房价非理性繁荣；第三，经济全球化带来的人员流动，让温哥华这样的旅游城市得到快速发展。第四，欧美长期的低利率政策。

现在，上述有利因素都在逆转：逆全球化已经到来，这些最受益于经济全球化的城市，未来受到的冲击将最大，其资产价格很可能将遭遇长期的低迷；全球利率上升的趋势已经不可逆转，加拿大央行在上月提升利率之前，加拿大主要商业银行从去年四季度开始就已经在连续提升按揭贷款利率水平，商业银行对外国人的买房按揭贷款基本关上了阀门；中国的资本外流正在受到限制；同时，安大略省出台了全面的租赁法规，包括限制房租上涨和对海外投资者征税。

很多人不认可我说这些城市的房地产泡沫会破裂，可我的意见确是：这些城市的泡沫在未来破裂的会最猛烈。因为经济全球化这个几十年的巨大趋势正在逆转，贸易战逐渐走向如火如荼的阶段，各种经济制裁和资本流动限制正在卷入重来，限制人员流动的落后措施阴魂不散，过去所有对这些城市房价有利的因素都正在消失。

当然，大国的房地产多头依旧信心十足，希望失业率上升、工薪收入下滑之后依旧可以保持这种信心；这个周末，媒体都在报道主要城市的银行按揭贷款利率普遍上浮，期望大家继续鼓足勇气；可是，当资本不断外逃，收入不断下滑以致不够还贷或者失业的时候，信心又能来自哪里？

房地产虽然是钢筋混凝土，但泡沫并不是钢铁浇筑。

这是一个疯狂时代的结束，温哥华和多伦多是先行者。