一文说透房地产税

淘金

说明：这是我在报社担任评论主编的时候发的一篇长文，原来的题目是《物业税会不会再次变成人妖》，详见：http://finance.ifeng.com/news/opinion/fhgcz/20090601/725349.shtml
，发表时间是2009年6月1日。文中所说的“物业税”也就是现在大家热议的“房地产税”。由于“物业税”更像是开征一个新税种，而“房地产税”则因为原本就有“房产税”显得具有一定的隐性，因此，现在都在用“房地产税”而鲜有人用“物业税”了。本文对房地产税谈得比较细致和全面，真的很怀念那个时候……本次发出，未做一字之更改。由于本人学识有限，认识浅薄，难免有错误之处，请大家多多批评指正。
一文说透房地产税
    时寒冰


燃油税在众目睽睽之下，变成“人妖”的现实，使我深感民众利益诉求渠道狭窄和既得利益集团缺少制衡导致的悲剧几乎是必然的——制度彻底的畸形化和严重的变异。
物业税会重蹈覆辙吗？
我深为忧虑——物业税沦为“人妖”的条件并不比燃油税差。
我此前曾经发表多篇有关物业税的评论，今天重新整理，对相关热点问题一一回答如下：

(一)

问：现有商品房应该征收物业税吗？
时寒冰：现在的商品房都由开发商一次性缴纳了70年的土地出让金，这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上，而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。既然购房人已经一次性缴纳了70年的出地出让金，如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金转化到物业税中，就会出现重复征税，加重民众的负担。物业税只能针对不含土地出让金的商品房征收。诚如我在2009年5月23日接受中央电视台记者采访时所说：“如果物业税的开征，加重了民众的负担，税收的设计就‘跑偏’了。”
事实上，早在2003年，中共中央十六届三中全会就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”开征物业税等保有环节的税，必须以“相应取消有关收费”作为前提。在相关收费不取消的情况下，直接就开征“保有税”，等于单方面增加公众的负担，与中央十六届三中全会提出的开征物业税的基本原则相背离。

(二)

问：物业税能够很快征收吗？
时寒冰：不能。物业税还没有过法律关。
我们知道，所谓的物业税指的是财产税、地产税等不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，它有利于促进房地产业的健康发展和地方财政收入的持续稳定增长。但是，物业税的征收必须先走相应的程序，而对物业税的定性直接决定着到底要走哪些程序。比如，倘若把物业税当成一种新的税种，就必须首先经过立法程序。
从目前有关部门的表态来看，物业税显然被当成了一种新的税种。2007年10月18日，国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。这一表态与全国人大的说法相吻合。全国人大常委会新闻局人士同期表示，根据约定俗成的立法程序，先要有相关部门提出立法议案，才能进入立法计划，“目前(2007年)国家税务总局仍没有物业税方面的立法议案。”
而根据惯例，即使物业税进入立法计划，物业税相关准备工作也需要两年左右，这意味着，物业税不可能很快就开征。
有人推算物业税开征的日期，基本上是以行政程序或相关政策为依据的。比如，中共十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年计划的建议》提出稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。
但是，应该认识到，立法程序与行政程序及相关政策是不能互相替代的。作为一种新税种，物业税必须通过全国人大常委会立法确定。否则，物业税的开征就不具备法律基础。
那么，为何物业税至今未列入立法程序呢？我认为，这与我国现实条件的制约有关。根据目前物业税的大致框架，要把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并成为物业税，但是，这一过程非常复杂，操作难度非常大。这些税费有的在开发或流通环节，要向保有环节转移，这种技术难度还比较容易克服，棘手的问题是，有的税费可能与物业税重叠，而这恰是开征物业税必须要解决的问题。

(三)

问：物业税能够抑制房价、打击投机吗？
时寒冰：物业税不能承受如此大的责任，尤其在中国这样的制度环境下，抑制房价、打击投机在多种政策、法规的结合、协调下才能发挥作用。在法律法规对炒房不加任何限制的情况下，房贷的门槛降低、二套房贷的政策的松动，意味着，投机不仅不被抑制，还被纵容和鼓励，在这种情况下，物业税怎么可能发挥抑制投机的作用呢？
不仅不能抑制炒房，由于70年的土地出让金被纳入到物业税中，逐年征收，炒房者反而能够以小博大，用少量的资金炒更多的房，因为房屋的绝对值减小了。炒房者只是为了低买高卖，而不是长期持有，一般几年就出手了，物业税对投机的抑制作用是极其有限的。打击炒房是系统的配套工程。如果一个贪官、富豪囤积几十套住房的畸形现象不被法律禁止，住房投机就不可能淡出人们的视野。

(四)

问：物业税到底是什么东西？如何看物业税？
时寒冰：物业税是一个税收的转移过程。需要明确的是，开征物业税并非增税，而是税收从开发和交易环节向持有环节的转移。实际上，我国最初设计物业税的思路就是这样的。如果不对现存的开发、交易环节的税费进行改革，将相当一部分税费转移到保有环节征收，物业税最终有可能沦为土地增值税这样的结局。
实际上，“我国现行的房产税、土地增值税从本质上说就等同于国外的物业税，只是需要在计税依据、征收范围、征收力度上加以完善”，这种观点恐怕会令一些专家吃惊，而这一观点并非笔者的创造，是我国高等院校房地产教材中明确提出的。为什么要讨论这个问题呢？因为物业税的推出首先应该避免重复征税的情况发生，如果等推出以后再进行修正就会非常被动。
要更清楚地了解这一点，需要从根源上来讲。目前，世界上大致有三种征收物业税的方式：第一种是巴西、加拿大等国实行的，将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起进行征税。第二种是像奥地利、韩国那样，只对土地或房屋征税。第三种是墨西哥、波兰等国那样，对土地和房屋合并征税。
先来对照一下我国的房产税。房产税是以房产为课税对象，按照房产的价值或房产租金向房屋产权的单位和个人征收的一种税。房产税的计税依据分为房价和房租两种，前者是以房产的余值为计税依据，后者是根据房产租金收入征税。
对照国际上物业税的征收情况不难发现，房产税其实是只对房屋征税，属于第二种情况。实际上，一些国家的物业税的名字就叫房产税。根据房产原值征税的做法，也跟国际上通行的以价值征税的做法相同，并且，我国房产税按年计征，连征收周期与物业税的特征都相吻合。
再来看看土地增值税，它课税的依据是转让土地使用权、地上建筑物、附着物的增值额，也就是说，在征收该税种时，不仅要计算土地自然增值额，还要计算土地使用者个人开发所得的利润。这种征税方式与国际上通行的对土地和房屋合并征税非常接近，只是，我们所认为的土地价值是土地使用权的价值而不是土地所有权价值。
通过以上分析不难看出，我们需要注意两个问题：第一个问题，上述接近物业税的税种为何对房价没有起到抑制作用？第二个问题，如果对现存的税种不加以改革，而直接开征物业税很容易造成重复征税问题。
先谈第一个问题。理论上，像土地增值税这样的税种是应该对抑制房价有作用的，但是，在相当长的一个时期，土地增值税并没有被依法征收，而是由各地根据自己的情况决定是否收、如何收和收多少。众所周知，地方政府通过土地出让获取了丰厚收入，加上开发环节收取的各种税费，地方政府通过房地产领域获取的回报成为财政收入的最重要来源之一。而有些费本身就起到了替代税的作用，地方政府倘若再依法征收土地增值税，会制约房地产业的发展，最终影响到地方政府的收益，这是导致土地增值税清算在很长一个时期内被悬空的原因。
实际上，即使在国家税务总局重新要求对土地增值税进行清算后，各地自行出台的措施也往往比较温柔。以上海为例，上海规定开发企业的土地增值税暂按收入的1%预缴，这对资金充足的企业来说是影响甚微，而且，上海规定个人土地增值税针对的是非普通住房，但上海非普通住房的比例只占到30%-40%，真正的主流是商品房。
关于房地产业的重复征税问题，其实在目前就存在。比如，现在既对房产转让收入征收营业税，又要按照增值部分征收土地增值税，对增值部分就存在着重复征税问题。物业税如果开征，有可能与现存的具有物业税特征的土地增值税、房产税一起构成重复增税。因此，开征物业税并不是孤立的，而是牵涉到目前房地产领域税种的改革问题。

(五)

问：土地出让金纳入物业税难点在哪里？
时寒冰：难点在于地方政府的反对。对物业税构成最大阻碍的实际上是土地出让金问题。
目前，关于这个问题存在着两大争锋相对的观点。一种观点认为，把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税。具体操作方法是，把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中，按年缴纳。但是，这一设计遭到了地方政府的反对。目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，如果物业税把土地出让金分摊缴纳，就可能导致城市建设资金吃紧。按照某些政府官员的话说：“每年收上来的物业税，可能仅够城市维护之用。”
另一种观点则认为，把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，而把土地出让金单列，继续按照目前的模式征收。但是，这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上，住房价格不仅不会因物业税的开征而降低，还可能由于两大因素的推动而上涨：
一、地方政府通过抬高地价获取更多财政收入，同时，地价的抬高推动房价升值，而物业税恰是针对房产升值设计的税种，这样，房价的上涨又能让地方政府征收更多的物业税。地方政府等于双向获利，它就会产生更强烈的抬高地价、房价的冲动——在现行的土地供应模式下，政府作为土地的唯一供应者，它是完全可以操纵地价的。这无疑将进一步加大楼市调控难度，恶化民生。
二、目前存在于房地产开发、流通环节的各种收费甚至比“明媒正娶”的税收还多，据有关部门统计，达上百种之多，其中的相当一部分收费与土地出让金相伴而生。倘若土地出让金不纳入物业税之中，就意味着，这些收费所依赖的土地出让金这一庞大寄生体依然存在，而这种收费标准可能提高，最终还将被转嫁到购房者身上。如此一来，物业税实际上就变成了一种新增税种，而非对现行房地产税费的一种整合，房价无疑也将因此而继续上涨。
这种制度设计显然很难得到民众的支持。于是，矛盾就产生了。物业税的设计到底屈从于地方政府的意愿还是顺应民意？这种利益博弈的最终结局或将决定物业税的命运。
我认为，鉴于中国国情，把土地出让金纳入物业税不仅是最佳选择，也是唯一选择。其一，只有把土地出让金纳入物业税当中，才能抑制地方政府盲目建设、浪费建设的冲动。由于不能通过出让土地一次性获得收入，地方政府就不能寅吃卯粮，他们将不得不提高服务，提高资金使用效率，通过改善公共建设换取民众缴纳物业税的积极性。事实上，这也是各国开征物业税的初衷。其二，如果把土地出让金剔除，物业税税率将变得非常低，而征收成本则不变，这意味着，征收成本在某些地方有可能接近甚至超过物业税，从而，使物业税的开征变得毫无意义。其三，只有把土地出让金纳入物业税当中，才能抑制地方政府的卖地冲动，才能促使调控措施见效，也才能防止房价进一步失控，住房这一民生问题进一步恶化。
(六)

问：物业税如何评估？
时寒冰：这是物业税最大的难题之一。有人建议，根据住房面积来征收，住房面积越大，承担的物业税越多，这听起来似乎合情合理。但如果据此征收，一套位于城市四环外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税，但是，位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多，仅以面积来计算税负是否公平？毕竟，住在四环外的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。另外，两个拥有同样住房面积的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五、六口人，仅以面积计算因素来计征物业税显然也不尽合理。
实际上，世界上那些已经征收物业税的国家，鲜有以面积为标准来计征的，更多的是把房产和土地的市场价值作为计税依据。这是由物业税的性质决定的。许多人所理解的物业税一般指的就是税种，但确切地说，物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，因此，物业税本身又称财产税。一般而言，开征物业税的目的是为了实现公平，其原理是：当纳税人缺乏负担物业税能力的时候，那可能把房产转移到有纳税能力者的手里，从而，有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。
因此，物业税的计税依据，国际上通行的做法是依据房产的市场价值而不是面积。当然，也有一些与众不同的做法，比如，美国加州就是根据不动产获得的成本征税。但是，无论那种计算方式，都有一个核心，即房产的价值(包括市场价值和非市场价值两种)。这是大多数已经开征物业税的国家普遍的做法，我国估计也会采用这种国际上通行的方式，问题在于，市场价值是通过评估计算出来的，而恰恰在这至关重要的一个环节上，暴露出我国的一大软肋——缺乏明晰的产权制度。
无论从物业税的纳税主体，还是具体税种安排来看，都需要明晰健全的产权制度做基础。中国政法大学校长助理、民商经济法学院院长王卫国教授就建议说，物权法出台后还急需制订一系列相关法律法规，尤其是不动产登记制度等亟待确立，否则房屋的产权不明确，开征物业税就会成为空中楼阁。从这个角度说，尽快健全产权制度，为今后出台物业税就显得十分重要。
显然，开征物业税首先需要从法律层面打好基础，而立法并非一朝一夕就能完成的，显然，物业税的开征急不得。
事实上，即使物业税有了健全的产权制度作为基础，对房屋价值的评估依然是一大难题。开征物业税，必须制定出一个明确的评估标准，然后，由专门的机构进行评估。世界上许多开征物业税的国家，都单独设立了不动产税基的评估部门。但是，这种模式我们能够直接复制过来吗？需要成立一个多大规模的评估机构才能完成这一使命？
除此之外，还将面临着一系列非常复杂的现实问题：复杂评估的部门能够做到公平评估吗？如何防止评估人员利用权力寻租？倘若税务部门为了超额完成自身任务，会不会借评估之机增加民众的负担？在房产市场价值评估过程中，如果耗费的成本过高怎么办？公众如果对评估结果不认可怎么办？采取何种救济机制让这些人的利益诉求得到满足，使其渴望的公平得到保障？
还有，评估过程中的价格变化如何应对？以深圳为例，在2007年，五个月前评估的房屋价值已经升值了50%以上，后期参与评估的显然要吃亏。这一系列的问题都是我国不得不面对的，而且，有一部分问题在短时间内还很难解决。
另外，物业税的开征与房价之间并未直接联系，两者甚至处于完全不同的领域，前者属于公共财政的范畴，而后者属于市场经济的范畴，相差甚远。从这个意义上来说，开征物业税针对抑制房价的设计本身而言，就与物业税的本质特征相背离。因此，物业税的开征不能急功近利，不能因为抑制房价的紧迫性就放松对各项准备工作的要求。

(七)

问：物业税的征收，还面临其他法律难题吗？
时寒冰：是的。我们知道，物业税一般是根据房屋的价值来征税的，一个很棘手的问题在于，房屋的价值很大程度上是由地价决定的，现阶段房屋的升值也基本体现在地价升值方面。因为房屋本身存在着折旧因素，从折旧的角度来看，房屋的价值其实是逐年降低的。只是地价的上涨推动了房屋价值的提升。于是，问题来了。目前世界上几乎所有开征物业税的国家，房价中都包含着地价，即在买房的同时取得了对土地的所有权。而我国的土地所有权归国家，相应的，地价升值部分归国家所有，并不归购房者所有，购房者最多只是暂时象征性的拥有(因为购房人无权出让房屋下面的土地并获取收益)。那么，在这种情况下如何计算房屋价值进而开征物业税呢？世界上凡是开征物业税的国家，还鲜有把地价和房价分开计算的，分开计算不仅难度大，而且可操作性差，甚至无从下手。当然，还有更大的一个问题，地方政府(物业税属于地方税种)可能根本不愿意这样做。那么，在地方政府与购房者之间如何达成一种妥协？通过何种方式达成妥协？折中方案似乎并不容易找到。
而且，物业税立法还面临着信息难题。物业税征收对象是一个个具体的房屋，物业税一般由税务部门征收，而目前有关房屋的信息面临着三大问题，其一，信息不完整。由于财产登记制度不健全，信息的收集工作难度非常大，成本很高。其二，目前的房产和土地信息分别掌握在建设和国土部门手中，税务部门没有共享。其三，开征物业税之前，如何实现城市与乡村房产制度和房产信息的对接？而这些问题牵一发而动全身，并不能一蹴而就。

(八)

问：信息因素会成为制约物业税的一个重要因素吗？
时寒冰：是的。2008年初，国税总局相关负责人就表示，正在进行“房地产模拟评税试点”的北京等城市在近两年内都不可能开征物业税。理由是，物业税涉及的方面太多，“现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起？”
   我曾经为此感到愕然。从2003年开始，我国就在北京、辽宁、江苏等10个省市分两批进行“房地产模拟评税试点”。这些省市的物业税试点虽然都属于“空转”，没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样。倘若“根本无法进行信息共享”，这些地方的试点工作是如何进行的呢？信息共享机制即使缺位，早在2003年也应该发现并着手解决了，经过长达五年多的时间，信息共享机制为何仍然没有建立起来？
这就是中国的现实国情。需要强调的是，物业税征收需要一个重要的条件，即完备的房屋产权信息体系。早在1998年1月，《城市房地产权属登记管理办法》即已经开始施行。该办法为建立完备的房屋产权信息体系创造了条件。但是，我国房屋产权登记制度存在着一些明显缺陷，土地登记在土地管理部门，房产登记在房地产管理机关，这种分开登记的做法既不利于当事人查阅登记以便获取全面的交易信息，也不利于对民众不动产产权的保护。但是，这种信息的割裂并非不能解决。在网络高度发达和普及的今天，相关信息的对接和共享并非难事。
并且，已经颁布实施的《物权法》，以专门章节对不动产登记制度作出了详细规定。《物权法》明确规定建立统一的不动产登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法。同时，《物权法》明确了不动产登记的效力，确定了不动产登记程序，健全了不动产登记类型，还规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。我国不动产登记制度已经在法律上与国际接轨，这为房屋产权信息共享机制的建立，解决了最大的一个难题。
在这种情况下，我们为何还继续深受信息不能共享之困？我国在对第二套房提高贷款门槛之后，同样面临着这一障碍。一些银行提出，由于房屋产权信息根本没有实现全国联网，每办一笔贷款都到房管部门查找资料，不仅银行的工作量太大，房管部门也受不了。言外之意，房贷新政实施成本太高。信息难以共享的状况，已经成为宏观调控执行过程中的一个绊脚石。不仅如此，炒房的盛行，腐败官员一人拥有多套住房等现象，都因为不动产信息共享机制的缺位而得以隐藏下来。
不动产信息并不属于某个部门，这种信息属于公共信息，任何部门没有拒绝让其他部门及民众分享信息的权利。当今社会已经步入信息共享时代，软硬件的发展为实现信息共享创造了良好的条件，加之法律障碍的解决，有关部门之间在信息对接方面的错轨，显现出来的其实是一种不作为！
现在要做的，不仅是政府部门之间信息的对接与共享，还应包括相关信息与民众之间的对接和共享。事实上，凡是建立完备的不动产信息登记制度的国家，不动产信息都是透明与公开的。这种完全的信息共享机制的建立，不仅有利于在民众的监督下剔除虚假信息，确保信息的真实性，同时，也利于整个社会财产透明度的提高。这不仅可以帮助我们解决一直困扰我们的腐败难题，也有利于全民财产的保护，当然，也有利于政府部门及相关机构效率的整体提升，可谓一举多得。
因此，面对“现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起？”的说法，公众有理由知道，有关部门之间的“完全联网”与“信息共享”何时才能实现，政府有必要给出一个时间表。

(九)

问：你对物业税有何期待？
时寒冰：只要物业税不像燃油税那样变成“人妖”，我就谢天谢地了！在一个不能乱期待的时代，我已经没有期待，只有最低的要求了——而最低的要求也常常噩梦般的被异化，但愿这次是个意外。